Vous venez d’acquérir un logement. Et vous vous rendez compte que l’immobilier cache des défauts non exprimés par le vendeur. Si vous souhaitez une indemnisation financière ou carrément l’annulation de la vente, il faut réagir assez rapidement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les vices cachés d’une maison.

Qu’est-ce ce que c’est qu’un vice caché ?

Le vice caché d’une maison est un défaut observé sur ce logement. Toutefois, il faut que ce défaut présente les caractéristiques qui suivent pour être un vice caché :

  • Le défaut ne doit pas être visible. Un examen minutieux du logement par un acheteur qui ne s’y connaît pas dans le domaine de la construction bâtiment ne lui permet pas de déceler le vice.
  • Le défaut devra être assez crucial pour rendre le logement impropre à l’usage. En effet, l’article 1641 du Code civil stipule que le vendeur d’un bien immobilier est obligé de se porter garant du bien qu’il met en vente à raison des vices cachés sur ce dernier : des vices cachés la rendant impropre à l’usage ou diminuant l’usage à tel enseigne que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou l’aurait acheté à moindre coût s’il en avait conscience.
  • Le défaut devra être obligatoirement antérieur à la vente.

D’autres défauts importants sont généralement considérés comme étant des vices cachés si ces derniers n’ont pas été précisés à l’acquéreur au moment de la vente. Il s’agit entre autres des problèmes de la fondation, de la présence des nuisibles, de la fragilité de l’architecture du logement ou du caractère inondable de ce dernier.

Que faire lors de la découverte d’un vice caché ?

Le délai propice de réaction

À partir de l’an 2005, pour toutes les ventes signées, l’acheteur dispose de 2 années après la découverte du vice caché pour porter plainte en justice. Contrairement à ce que pensent la plupart  des gens, les 2 années ne sont pas comptées à partir de la date de la vente, mais plutôt de la date de constatation du vice caché. Toutefois, il n’est pas recommandé de trop traîné. Il faut signaler au plus tôt le vice caché, une fois constaté.

La démarche à suivre

En premier lieu, il va falloir envoyer une lettre avec accusé de réception au vendeur dans l’intervalle des 2 années qui suivent la constatation du défaut. Ensuite, il va falloir se rapprocher de la juridiction compétente pour régler le contentieux. Il s’agit du tribunal de grande instance dont dépend la localité du logement.

S’il s’avérait que votre vendeur a été une victime, c’est-à-dire si son vendeur lui avait caché l’existence de ces vices, il devra se retourner vers ce dernier. Il devra prouver à son vendeur que les vices étaient déjà présents au moment où lui-même avait conclu l’achat.

Les dédommagements possibles

Il est préconisé aux deux parties, après constatation du vice caché, de penser à un arrangement à l’amiable. Et si elles ne s’accordent pas, elles devront saisir le tribunal compétent. En fonction des articles 1644 et 1646 du Code civil, envisage différents aboutissements quant à la procédure juridique intentée.

Il peut s’agir de l’annulation pure et simple de la vente. À cet effet, le vendeur devra rembourser à l’acquéreur le prix de vente de même que les frais liés à l’acquisition que ce dernier aurait déboursés. Il s’agit entre autres des frais du notaire, des frais de l’agence, etc.

La procédure juridique peut également déboucher sur un dédommagement financier. Le vendeur se verra dans l’obligation de verser à l’acquéreur, une certaine somme en guise de réparation du défaut de l’immobilier.

Il existe également l’éventualité que le vendeur soit condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Si le vendeur n’est qu’un particulier, il va falloir pour ce faire que l’acheteur prouve qu’il était de mauvaise foi au moment de la vente du logement. Mais s’il s’agit d’un vendeur professionnel de bien immobilier, il sera systématiquement accusé de mauvaise foi. En effet, ce dernier est censé maîtriser parfaitement tous les vices du logement qu’il met en vente.

Comment éviter le piège des vices cachés ?

Suite à des plaintes et des contentieux récurrents à propos des vices cachés, de nombreuses mesures sont préconisées à l’acquéreur du bien immobilier afin de le protéger au mieux de ce désarroi.

Les clauses du contrat de vente

Il est important que l’acquéreur prenne le soin de lire avec prudence et de vérifier toutes les clauses du contrat de vente du bien immobilier. Des fois, certains vendeurs inscrivent dans les clauses contractuelles leur désengagement en cas de vices. En clair, cela signifie que l’acquéreur est conscient et qu’il assume acheter le bien, quel que soit son état actuel et qu’il renonce à tout droit de réclamation.

Une clause pareille même si elle n’est pas à l’avantage de l’acquéreur est tout à fait légale si le vendeur est un particulier. Par contre, si le vendeur est un professionnel, il est prohibé qu’il impose une pareille clause à son client.

S’il est malheureusement advenu que l’acquéreur ait signé un contrat avec clause de non-garantie en cas de vices suite à l’achat de logement chez un particulier, il devra alors prouver lors de son action en justice que le vendeur avait conscience du vice lors de l’achat.

Par mesure de prudence, il est recommandé de ne pas signer un contrat de vente de logement détenant une clause de non garantie en cas de vices. Il est préférable de perdre une bonne affaire plutôt que d’en faire une mauvaise.

Les diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement

Toujours pour protéger l’acheteur de logements, la législation a prévu des mesures fiables de vérification du bien à l’achat. Pour ce faire, la contrainte est mise sur le vendeur. Il devra produire avant d’entamer sa procédure de vente, des documents attestant l’état du logement qu’il essaie de vendre. Il s’agit de documents contenant des informations attestés par des professionnels. Ces derniers consignent les résultats des analyses techniques sur le bâtiment. Cela constitue un repère important pour l’acquéreur qui cherche à connaître les caractéristiques des biens :

  1. Le diagnostic Loi Carrez: ce diagnostic permet de consigner de façon précise les dimensions de l’habitation en dehors du balcon, de la cave, de la terrasse, etc. il est obligatoire pour tout bien immobilier en copropriété mise en vente. Mais s’il s’agit d’un bien individuel, ce diagnostic n’est pas obligatoire.
  2. Le diagnostic Performance énergétique: ce diagnostic permettra de déterminer le besoin énergétique de tout le logement. Ainsi, à base des données vous pourriez connaître le nombre de kilowatts-heures d’énergie par m² que votre habitation consomme annuellement.
  3. Le diagnostic Amiante: il s’agit d’un diagnostic obligatoire pour tous les logements qui ont obtenu leur permis de construire avant juillet 1997. Il permet de vérifier la présence ou non d’amiante dans le logement.
  4. Le diagnostic Plomb : il s’agit comme son nom l’indique d’un diagnostic de vérification de plomb dans la peinture ayant servi de revêtement pour les murs des logements. Il est obligatoire pour les logements ayant été construits avant 1949.
  5. Le diagnostic Termites: il s’agit d’un diagnostic obligatoire pour tous les propriétaires immobiliers dans un secteur où un arrêté préfectoral a été publié sur la question des termites.
  6. Le diagnostic Gaz : ce diagnostic, quant à lui est obligatoire pour tous les logements détenant une installation de gaz naturelle vieille d’au moins une quinzaine d’années.
  7. Le diagnostic électrique: il s’agit de l’équivalent électrique du diagnostic de gaz. Il est obligatoire pour toute construction dont l’installation électrique remonte à plus de 15 ans déjà.
  8. Le diagnostic pour assainissement non collectif: Il s’agit d’une vérification qui permet à l’acquéreur de se rassurer que l’installation des eaux usées est conforme. Ce diagnostic concerne les logements qui ne sont pas raccordés à l’égout, il est obligatoire depuis 2015.
  9. Le certificat d’état des risques naturels: ce certificat permet à l’acquéreur de s’informer sur les risques naturels auxquels il s’expose en s’installant dans la région.
  10. L’information sur les mérules: Ce dernier certificat qui atteste ou non la présence des mérules dans un logement n’est pas obligatoire. Toutefois, le vendeur est obligé d’informer l’acquéreur de la présence ou non des mérules dans le logement qu’il met en vente.

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